Amministratore dimissionario: non valida la convocazione dell’assemblea

Non valida l’assemblea (e non valide le relative delibere) se convocata dall’amministratore dimissionario.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 22005 del 27 giugno 2026 della Cassazione), i quali, di conseguenza, alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Bari, hanno ritenuto legittime le obiezioni sollevate da un condòmino, obiezioni centrate sulla posizione dell’ex amministratore.
In generale, è illogico desumere la legittimità dell’operato dell’amministratore dimissionario alla luce della generalizzata applicabilità dell’istituto della cosiddetta prorogatio imperii.
Analizzando la specifica vicenda, il condòmino ha denunciato che diverse assemblee erano state convocate dall’amministratore che, però, precedentemente si era dimesso, comunicandolo ufficialmente durante un’assemblea.
A fronte di tale dettaglio, i magistrati di Cassazione ricordano, in premessa, che i vizi del procedimento di convocazione degli aventi diritto rendono annullabile la deliberazione assembleare su istanza dei dissenzienti o assenti non ritualmente convocati. In tal senso, la stessa eventuale convocazione dell’assemblea condominiale ad opera di persona non qualificata, quale nella specie l’amministratore cessato dall’incarico per dimissioni, ove non si tratti di attività urgente e perciò indifferibile, dà luogo a una deliberazione contraria alla legge, espressamente soggetta, come tale, all’impugnazione per annullamento.
Non vale ad escludere il vizio della convocazione dell’assemblea ad opera di persona non legittimata quanto il giudice d’Appello espone che sia avvenuto in una riunione, allorché i condòmini, ha spiegato, mostrarono consapevolezza di essere rappresentati dall’ex amministratore dimissionario e ne confermarono il ruolo.
La deliberazione dell’assemblea di condominio si configura come il momento conclusivo di un iter procedimentale, che prende inizio dalla convocazione degli aventi diritto ed è destinato a concludersi con l’espressione della volontà collegiale, che viene formalizzata, appunto, come deliberazione, sicché il vizio che eventualmente inficia il procedimento di convocazione e di informazione dei condòmini, compresa la stessa eventuale convocazione dell’assemblea ad opera di persona non qualificata, non può essere sanato ex post mediante la successiva delibera approvata a maggioranza, avente valenza giuridica di ratifica o rinnovazione.
Resta all’assemblea, piuttosto, la facoltà di procedere a nuova nomina dell’amministratore dimessosi, come anche di ratificare gli atti di gestione essenziali da lui compiuti riguardanti i condòmini ed i terzi, in nome dell’esigenza di salvaguardare la continuità amministrativa e di tutelare l’affidamento.
Per fare chiarezza, poi, i magistrati di Cassazione aggiungono che, se è l’amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell’assemblea, il Codice Civile prescrive che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, integrando, dunque, la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione. Perciò è compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.