Contratto preliminare: l’oggetto deve essere determinato o determinabile nei suoi elementi essenziali

In sede di stipulazione del contratto preliminare, l’oggetto, ove pure si tratti di beni che devono venire ad esistenza, deve essere determinato o determinabile nei suoi elementi essenziali.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 18609 dell’8 giugno 2026 della Cassazione), i quali, alla luce del contenzioso relativo ad un preliminare di permuta di alcuni terreni e un immobile con beni da costruire, ritengono nullo, per indeterminatezza dell’oggetto e per mancanza di criteri oggettivi di individuazione della prestazione, il contratto preliminare di permuta immobiliare avente ad oggetto beni da costruire quando le parti si limitino a indicare solo in via astratta numero, metratura e caratteristiche generali delle unità da trasferire, rimettendo la concreta individuazione delle singole porzioni immobiliari (quanto a collocazione, piano, esposizione e specifica conformazione) a un futuro accordo tra promissari e promittenti, senza che il contratto – la cui forma scritta è richiesta ad substantiam – contenga un progetto o altri elementi tecnici e criteri preventivamente prestabiliti idonei a rendere determinabile, in modo certo e univoco, quali unità del costruendo edificio debbano essere trasferite.
Analizzando lo specifico contratto, la determinatezza del bene può essere esclusa. Vero è che, quale oggetto della permuta, il contratto di compravendita indicava sei appartamenti siti all’interno di un’unica palazzina, aventi ciascuno una superficie lorda commerciale di circa settanta metri quadri interna lordo muri, oltre a balconi e quote condominiali, e quindi novanta metri quadri commerciali e sei garage di circa quindici metri quadri ciascuno, così come rappresentato nella planimetria allegata, ma la concreta individuazione delle porzioni immobiliari, aventi le caratteristiche dimensionali di distribuzione degli spazi indicati, era rimessa alla successiva scelta della parte promissaria acquirente in contraddittorio con la parte promittente venditrice. Nel contratto era richiamato lo schema planimetrico allegato al contratto, ma tale schema non individuava chiaramente, in difetto di elaborato progettuale, né quali fossero, né dove fossero collocate esattamente le porzioni immobiliari di spettanza dei promissari acquirenti, senza che fossero pattuiti i criteri idonei a rendere determinabili, tra tutte le realizzande unità immobiliari di cui si sarebbe composta la palazzina, quelle da assegnare ai promissari acquirenti, poiché l’unico criterio dettato dalle parti era volto a rimettere la concreta scelta a questi ultimi, in contraddittorio con l’altra parte.
A riprova dell’indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto, è logico il richiamo agli allegati progettuali predisposti dalla promittente venditrice, che – su una palazzina di quattro piani – prevedeva (con esclusione del piano terra e del piano quarto, costituiti da unità di metratura incompatibile) solo nove unità di misura grossomodo corrispondente alla metratura complessiva oggetto del prototipo allegato al preliminare, ma dei quali la maggior parte aveva una distribuzione diversa degli spazi interni e una diversa misura e collocazione delle superfici destinate ad aree esterne, con la conseguenza che l’effettiva scelta delle singole unità immobiliari era stata rimessa a un futuro accordo.
Alla luce di tali dati di fatto, è lampante la sussistenza dei presupposti per la dichiarazione di nullità del preliminare.